In Selfstorage investieren - preiswerte Kapitalanlagen

Selfstorage - Lagerimmobilien

Warum sollten Anleger in Selfstorage investieren?

Die Selfstorage-Parks bieten nicht nur eine Dienstleistung für Privatnutzer wie Studenten, Familien und Camping-Fans, sondern auch für Unternehmen, die Gewerbeimmobilien nutzen. Gewerbetreibende wie Hausmeisterdienste, Malermeister, Trockenbauer, Künstler und viele weitere Personengruppen nutzen Self Storages. Anleger profitieren von der Sicherheit eines Sachwerts und einem eigenen Grundbucheintrag. Laut dem Verband Deutscher Self Storage Unternehmen e.V. ist der Markt für Selfstorage in Deutschland auf einem fortschreitenden Wachstumskurs. Mit einer überschaubaren anfänglichen Investition in Self Storage können Anleger ihre Anlagestrategie auf eine nachhaltige Basis stellen, während der Wert ihrer Immobilie mit der Zeit wächst. Es ist außerdem möglich, zwischen Eigennutzung und Vermietung zu wechseln und andersherum. Dadurch sind Self-Storages auch für Menschen interessant, die nicht in der Nähe des Lagerparks wohnen.

Der Kauf von Selfstorage-Garagen als Investition kann eine attraktive Möglichkeit sein, stabile Mieteinnahmen zu erzielen, da der Bedarf an Lagerflächen stetig wächst. Nicht zuletzt aufgrund der rasant steigenden Wohnungsmieten und dem Mangel an sicherem Lagerraum für Kleingewerbetreibende. Immer mehr Sparer fragen sich deshalb, warum sie in Selfstorage investieren sollten und wie das funktioniert.

Die Renditen in diesem Bereich liegen oft deutlich über dem Marktdurchschnitt klassischer Wohnimmobilien, was die Selfstorage-Investment-Strategie zu einer erfolgreichen Geldanlage macht. Kapitalanleger können ihre Lagereinheiten, Lagerboxen/ Storage-Einheiten an private und gewerbliche Mieter vermieten und bei Bedarf auch wieder verkaufen.

Steigender Bedarf: 

Der Bedarf an Lagerflächen wächst kontinuierlich, angetrieben durch Urbanisierung, E-Commerce, flexible Arbeitszeitmodelle und andere gesellschaftliche Trends. Hohe Wohnungsmieten in Ballungsräumen führen dazu, dass Stauraum für Akten oder Sportutensilien eingespart wird.

Wie ist die Nachfrage nach Selfstorage in Deutschland?

Der Bedarf an Selfstorages in Deutschland ist in den letzten 15 Jahren erheblich gestiegen, besonders in Großstädten wie Köln, Hamburg und Berlin. Aber auch kleinere Städte bieten großes Potenzial, da die Self-Storage-Einrichtungen gerade in Universitätsstädten von jungen Menschen und auch von Handwerkern stark nachgefragt werden. Die Gründe für diesen Anstieg sind vielfältig.

Für Unternehmen und Privatleute ist Self-Storage eine gute Möglichkeit, um Gegenstände einlagern zu können und dennoch flexibel zu bleiben. Die Renditen sind  positiv, und die geringe Einstiegsinvestition macht es möglich, für weniger als 20.000 Euro Immobilienbesitzer zu werden.

Welche Rolle spielen die sogenannten
4 D’s of Self Storage?

Die sog. „4 D’s of Self Storage – Death, Divorce, Dislocation und Downsizing“ – spielen eine entscheidende Rolle in der self-storage-Branche. Diese Lebensereignisse führen oft dazu, dass Menschen Lagerflächen benötigen, um ihre Gegenstände, seien es Möbel, Autos, Kunst, Sportgeräte oder ganze Haushaltsauflösungen einzulagern. Mit flexiblen Lagereinheiten können Kunden ihre Einlagerung nach Laufzeit und Kubatur anpassen.

Die Entwicklung der Gesellschaft zeigt, dass immer mehr Singles und ein akuter Wohnraummangel die Nachfrage nach Selfstorage-Lösungen erhöhen. Die Verkleinerung der Wohnung, Auslandssemester, Trennung, beruflich bedingter Umzug- für all diese Umstände bietet Self Storage dauerhaft oder temporär sichere, trockene, 24/7 zugängliche Lagerflächen.

Da einige Anbieter auch einzelne Einheiten/ Units statt ganze Areale vermarkten, ist die Geldanlage oft bereits für weniger als 20.000 Euro möglich. Dies macht diese Form der Geldanlage für einen breiten Anlegerkreis interessant, insbesondere für Immobilienanfänger. Zu beachten ist jedoch, dass bei dem Kauf einer einzelnen Unit die Streuung des Risikos innerhalb dieses Investments, geringer ausfällt.

Die Finanzierung: Es ist oft erst ab 50.000 Euro möglich, eine Baufinanzierung zu erhalten, weil Banken für geringere Summen meist keine Immobiliendarlehen ausgeben.

Sicherheit: Durch die in Deutschland gesetzlichen Regelungen zu Grundbuch und Formvorgabe, erhalten Anleger viel Sicherheit bei geringem Verwaltungsaufwand im Vergleich zu Fonds oder Versicherungen. Es gilt zu berücksichtigen, dass Notar- und Gerichtskosten, sowie Grunderwerbsteuer, analog zu anderen Immobilien, anfallen.

Bei der Investition in Self-Storage sind technische Überlegungen essenziell, um eine erfolgreiche Anlagestrategie zu entwickeln. Eine Self-Storage-Einrichtung bietet eine Möglichkeit, die eigene Investition sprichwörtlich in Augenschein zu nehmen. Technologischer Fortschritt hilft dabei, die Personalkosten zu reduzieren, indem Zugangskontrolllösungen und automatisierte Systeme implementiert werden.

Wichtige Überlegungen zur Geldanlage sind: eine gute Mischung aus Erdgeschoss- und Obergeschoss-Units, sowie diverse Größen, um je nach Bedarf auf Kundenwünsche eingehen zu können. Eine möglichst pflegeleichte Bauausführung, Kameraüberwachung und 24/7 Zugang sind ebenfalls essenziell. Eine Ausreichende Allgemeinbeleuchtung, eigene Stromzähler pro Einheit und ein Parkmanager vor Ort erhöhen die Attraktivität der gewerblichen Immobilie. Das Sprichwort: Lage, Lage, Lage bleibt ein entscheidendes Kriterium für den Erfolg jeder Immobilie.

Wie unterscheiden sich die Anbieter von

Selfstorage-Parks?

In Deutschland gibt es eine Reihe von Self-Storage-Anbietern, die sich in Bezug auf ihre Zielgruppen und auch auf die Ansprache von Kapitalanlegern deutlich unterscheiden. Diese Unterschiede lassen sich sowohl durch die Art der Mieterschaft als auch durch das Investitionsmodell und die wirtschaftlichen Ausrichtungen der Anbieter beschreiben. Im Wesentlichen unterscheidet man in der Branche nach den folgenden Kriterien:

1. Zielgruppen der Mieter

Privatkunden

Klassische Haushalte und Privatpersonen: Diese Gruppe nutzt Self-Storage hauptsächlich zur kurzfristigen oder langfristigen Einlagerung von Möbeln, Haushaltsgegenständen, saisonalen Artikeln oder für die Lagerung während eines Umzugs oder einer Renovierung. Allerdings ist das Unterstellen von Oldtimern, Campingmobilen oder PKW-Anhängern eine der stark nachgefragten Optionen, sowohl im ländlichen-, als auch im städtischen Raum.

Spezielle Bedürfnisse: Kleine Lagereinheiten (1-10m²), einfache Zugänglichkeit, hohe Flexibilität (Laufzeit monatlich kündbar), niedrige bis mittlere Preise. Diese befinden sich häufig in ehemaligen Ladenlokalen und sind eher für die temporäre Lagerung nachgefragt.

Geschäftskunden

Kleinunternehmen, Start-ups und Freiberufler: Diese Kunden nutzen Self-Storage oft als eine kostengünstige und flexible Alternative zu traditionellen Büroflächen oder Lagerhallen. Besonders beliebt ist Self-Storage bei Online-Händlern, die ihre Bestände oder Archivmaterial lagern müssen.

Spezielle Bedürfnisse: Größere Lagereinheiten (ab 10m²), Zugang zu größeren Mietflächen, eventuell auch Möglichkeiten zur Entgegennahme von Lieferungen.

Studenten und Umzugswillige

Besondere Zielgruppen: In Großstädten sind Self-Storage-Einrichtungen bei Studenten und jungen Leuten beliebt, die häufig umziehen oder wenig Platz in ihren Wohnungen haben.

Spezielle Bedürfnisse: Kleine und mittelgroße Lagerräume, flexible Vertragsbedingungen, günstige Preise.

2. Unterscheidung bei den Investoren und Privatanlegern

Private Investoren

Fokus auf stabilen Cashflow: Private Investoren investieren in Self-Storage-Anlagen, weil diese ein  stabiles Einkommen und eine hohe Nachfrage versprechen. Self-Storage bietet als Assetklasse einen geringeren Leerstand und relativ unempfindlich gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen.

Spezialisierung: Diese Investoren bevorzugen oft kleinere oder regionale Anbieter, die nicht nur als Betreiber fungieren, sondern auch eine starke lokale Marktpräsenz aufweisen.

Beispielhafte Investoren: Private Einzelinvestoren oder Family Offices, die in regionale Self-Storage-Anbieter oder Einzelstandorte investieren. Es gibt nur wenige Anbieter, die einzelne Selfstorage Lager an Privatanleger oder Eigennutzer verkaufen.

Institutionelle Investoren

Institutionelle Investoren, wie Fonds und Real-Estate-Investment-Trusts (REITs): Diese Gruppe fokussiert sich eher auf größere Investitionsmöglichkeiten. Self-Storage wird hier zunehmend als langfristige und rentable Immobilienanlage betrachtet, die wenig Wartungsaufwand und kontinuierlich wachsende Nachfrage bietet.

Langfristige Investitionen: Für institutionelle Investoren wie Pensionsfonds und Versicherungen stellt Self-Storage eine langfristig stabile Einkommensquelle dar, die oft mit einem niedrigen Risiko verbunden ist. Diese Investoren bevorzugen in der Regel großflächige, gut etablierte Anbieter, die bereits ein Netz an Einrichtungen aufgebaut haben.

3. Unterscheidung nach Anbietern und Geschäftsmodellen

Full-Service-Anbieter

Diese Anbieter bieten eine breitere Palette an Services an, darunter auch Zusatzangebote wie Umzugshelfer, Verpackungsmaterial oder einen eigenen Transportservice. Beispiele: Shurgard, Storebox, Lagerbox.

Spezialisierte Anbieter

Anbieter, die sich auf bestimmte Nischenmärkte oder geografische Regionen konzentrieren, bieten maßgeschneiderte Lösungen, beispielsweise für Handwerker und Start-Ups. Beispiele: BOXiT.

Die Anbieter von Self-Storage-Parks in Deutschland unterscheiden sich grundlegend, sowohl bei der Ansprache der Mieter-Zielgruppen, als auch bei ihrem Angebot für Kapitalanleger. Während sich große Anbieter auf breite Zielgruppen konzentrieren und eine große geografische Streuung anbieten, fokussieren sich kleinere Anbieter oft auf spezifische Nischen oder regionale Märkte. Für Investoren stellt Self-Storage in Deutschland eine zunehmend attraktive Assetklasse dar, die stabile Renditen und wenig Volatilität verspricht – mit einer Unterscheidung in die Zielmärkte von Privatanlegern bis hin zu institutionellen Investoren, die oftmals große Portfolios erwerben oder entwickeln.

Vor- und Nachteile der Bauausführungen für

Selfstorage/ Self-Storage

FAQs

Häufig gestellte Fragen über Lagerboxen

Was ist Selfstorage?

Selfstorage, Self-Storage, oder auch Self Storage bedeutet nichts anderes als „selbst einlagern“. In diesen, auch als Großlager, Lagerboxen oder Units können Sie aus einer Vielzahl von Lagereinheiten in verschiedenen Größen wählen und diese flexibel mieten. Ihre Sachen, Fahrzeuge, Handwerkermaterial oder Möbel sind bei uns trocken, sicher und jederzeit zugänglich aufbewahrt.

Brauchen die Menschen plötzlich mehr Platz? Nicht unbedingt. Da allerdings Wohnraum sehr teuer geworden ist, überlegen sich viele Menschen, ob sie den einen oder anderen liebgewordenen oder notwendigen Gegenstand nicht preiswerter verwahren können. Die perfekte Lösung ist: Selfstorage zum Kauf, oder zur Miete.

Wer kann Selfstorages mieten?

Wer kann Selfstorages kaufen?

Ganz einfach – jeder!
Alle Menschen, Unternehmen und Institutionen, die Platzbedarf haben, sind für das Lagern von Gegenständen aus Hausrat, Möbeln, Kraftfahrzeugen oder Handelswaren mit einem Selfstorage-Park gut beraten. Aufgrund der Flexibilität durch diverse Größen kann die Lagerfläche unkompliziert jederzeit angepasst werden.

Wie groß sind die Einheiten?

Die meisten Anbieter haben eigene Größen-Bezeichnungen, die oft Alphabetisch sortiert sind. Grundsätzlich gibt es Selfstorages von Schrankgröße in Innenstadtlagen, bis hin zu zweigeschossigen Maxigaragen inklusive Büro und Sanitärbereich. Es ist für jeden Bedarf eine Größe erhältlich. Zu beachten ist, dass die Tordurchfahrt oft etwas kleiner ist, als das Innenmaß der betreffenden Lagereinheit/ Garage. Besonders wichtig ist dieses Durchgangsmaß für das Lagern von großen Gegenständen wie Campingmobilen, Gemälden oder Kunstgegenständen.

Was darf man in einem Selfstorage einlagern?

• Gegenstände
• Kraftfahrzeuge
• Oldtimer, Camper/ Wohnmobile
• Werkzeuge und Baumaterial
• Möbel und Hausrat
• Kunstgegenstände und Antiquitäten
• Nachlass verstorbener
• Quad und Motorräder
• Akten
• Handelswaren
• Reifen und Ersatzteile
• etc....

Wie sicher sind Selfstorage Parks

In der Regel sind die Gelände von Selfstorage-Parks eingefriedet und mit Zäunen und automatischen Zufahrtstoren gesichert. Zusätzlich bieten Bewegungsmelder, hochauflösende Kameras und elektronische Zutrittskontrollen Sicherheit. Für Feuerschutz sorgen Sprinkleranlagen, Feuerlöscher und Flucht- und Rettungswege. Eingelagerte Gegenstände rund um die Uhr vor Beschädigung und Diebstahl geschützt. Anlagen, die für größere Gegenstände geeignet sind, befinden sich häufig in Gewerbegebieten und werden ohne ständiges Vor-Ort-Personal betrieben. In diesen Fällen bieten Sensoren, sog. Reed Magnetkontakte direkt in den Lagerunits zusätzliche Sicherheit vor unerlaubtem Betreten.

Ist Selfstorage ein Franchise-System?

Nicht grundsätzlich. Es gibt Anbieter, die das Franchise-Konzept anbieten um den Einstieg für Unternehmer einfach zu gestalten. Hierbei sind allerdings die Einstiegspreise oft erheblich höher, weil viele Kosten auf eine einzigen Franchisenehmer zukommen. Dieses Konzept wird oft in Kleinstlagerflächen in Innenstadtlagen betrieben.

Für Anbieter von einzelnen Lagerboxen und Großraumgaragen innerhalb eines Lagerparks sind die Kosten oft geringer und bieten zudem eine grundbuchliche Sicherheit. Allerdings sind in diesen Fällen die üblichen Kaufnebenkosten für Immobilien zu berücksichtigen.

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